3P Bydlení → Blog → Prodej nemovitosti: S realitkou nebo na vlastní pěst?
Přemýšlíte o prodeji bytu, domu nebo třeba chaty? Možná si říkáte, že dnes už to není žádná věda. Stačí nafotit pár hezkých snímků, napsat inzerát a čekat na kupce. Na druhou stranu tu máme realitní makléře, kteří slibují, že vám ušetří spoustu starostí. Jenže – vyplatí se to? A stojí jejich provize za slibovaný servis? Pokud si lámete hlavu nad tím, kterou cestou se vydat, pojďme se podívat na výhody a nevýhody obou možností.
První dojem rozhoduje a u prodeje nemovitostí to platí dvojnásob. Kupující se rozhodují během pár vteřin – buď je fotky nadchnou a chtějí vědět víc, nebo kliknou dál. A právě tady hraje zásadní roli způsob, jakým je nemovitost prezentována. Dobrý realitní makléř ví, co na lidi funguje. Zajistí home staging a ve spolupráci s fotografem nafotí nemovitost tak, aby vypadala prostornější, světlejší a lákavější.
Obrovskou výhodou je také zpracování videa nebo 3D půdorysu, což zájemcům poskytne lepší představu o celé nemovitosti. Potenciální kupci si mohou udělat reálnou představu o prostoru, rozložení místností i celkové atmosféře bytu nebo domu ještě před tím, než si domluví osobní prohlídku. Kvalitně natočené video navíc dokáže vytvořit emocionální spojení, což je při prodeji klíčové. Narozdíl od statických fotek si může kupující projít byt plynule, představit si, jak by se v něm cítil, a často už na základě videa padne první rozhodnutí: „Tohle je přesně ono!“
Určit správnou cenu nemovitosti může být oříšek. Možná si říkáte, že stačí projít několik realitních inzerátů, zjistit, za kolik se prodávají podobné byty nebo domy v okolí, a podle toho nastavit tu svou. Jenže realita je trochu složitější. Cenu totiž neovlivňuje jen lokalita, ale i stav nemovitosti, aktuální situace na trhu, konkurence a poptávka. A tady nastává kámen úrazu. Když cenu nastavíte příliš vysoko, může se stát, že se nemovitost neprodá celé měsíce nebo třeba i rok – a čím déle zůstává v nabídce, tím podezřeleji působí na zájemce. Pokud ji naopak podhodnotíte, sice nemovitost prodáte rychle, ale přijdete o peníze, které jste mohli získat navíc.
Profesionální makléř má přístup k reálným prodejním cenám, ne jen k těm, které vidíte v inzerátech. Ví, jak cenu nastavit tak, aby odpovídala hodnotě nemovitosti a zároveň přilákala dostatek zájemců. A hlavně – umí s cenou strategicky pracovat. Někdy se vyplatí cenu nastavit o něco níž, aby přilákala více zájemců, což může vést ke konkurenčnímu boji mezi kupujícími, který nakonec cenu vyžene výš, než kdybyste začali s přemrštěnou částkou hned na začátku.
Jednání o ceně je klíčový moment celého prodeje. Kupující se často snaží získat lepší podmínky, a pokud s vyjednáváním nemáte zkušenosti, udržet si cenu odpovídající hodnotě nemovitosti může být náročné. Nebo naopak nechcete jít s cenou dolů, přestože to v dané situaci je zcela legitimní.
Zkušený makléř dokáže vzbudit dojem exkluzivity, takže kupující má pocit, že pokud se nerozhodne rychle, nabídku mu někdo vyfoukne. Zároveň ale umí rozpoznat, kdy má smysl ustoupit a kdy si naopak stát pevně za svou cenou. Má zkušenosti s tím, jak odhadnout skutečný zájem kupujícího – jestli je opravdu rozhodnutý koupit, nebo jen zkouší vyjednat lepší podmínky. Díky svým vyjednávacím dovednostem tak může makléř dosáhnout lepší prodejní ceny, a vy i po zaplacení provize na prodeji vyděláte víc, než kdybyste se do něj pouštěli sami.
Prodej nemovitosti není jen o tom, že si s kupujícím podáte ruku a předáte klíče. Je za tím spousta papírování a právních náležitostí, které je potřeba mít v pořádku, jinak se můžete dostat do nepříjemných situací. Kupní smlouva musí být správně sepsána tak, aby nejen odpovídala zákonu, ale hlavně chránila vaše zájmy. Peníze z prodeje by zase měly projít přes advokátní úschovu, aby se nestalo, že prodáte byt, ale peníze nikde. A pak je tu ještě převod na katastru, který musí proběhnout bez chyb, jinak se celý proces může nepříjemně protáhnout.
Pokud se objeví komplikace, třeba právní vada na nemovitosti nebo potíže s hypotékou kupujícího, může se prodej zaseknout na týdny nebo i měsíce. A to nechcete. Makléř má obvykle po ruce právníky a notáře, kteří všechno zajistí, aby šlo vše hladce. Díky tomu se nemusíte stresovat tím, jestli jste na něco nezapomněli, a máte jistotu, že peníze za prodej přistanou na vašem účtu bez zbytečných průtahů.
Spousta lidí si myslí, že prodej nemovitosti je hračka – stačí hodit inzerát na internet a čekat, až se ozvou zájemci. Jenže realita je trochu jiná. Jakmile inzerát zveřejníte, začne vám zvonit telefon, e-mailová schránka se zaplní dotazy a vy budete pořád dokola vysvětlovat stejné informace. Pak přijdou prohlídky, domlouvání termínů, změny na poslední chvíli… A tím to nekončí. Po prohlídkách vás čeká vyjednávání o ceně, papírování, právní kontrola, návštěvy katastru, řešení hypoték a další úřední kolečko.
Realitní makléř tohle všechno vyřeší za vás. Postará se o komunikaci se zájemci, domluví prohlídky, pomůže s dokumenty a zajistí, aby vše proběhlo hladce. Díky tomu ušetříte spoustu času běháním po úřadech a jako bonus se nemusíte stresovat, zda jste na něco nezapomněli.
Jedním z hlavních důvodů, proč se lidé rozhodují prodávat nemovitost sami, je provize makléře. Ta se obvykle pohybuje kolem 4–6 % z prodejní ceny, což u bytu za pět milionů dělá klidně 150 až 250 tisíc korun. A to rozhodně nejsou drobné. Otázka tedy zní – stojí makléř za ty peníze? V případě, že prodá za vyšší cenu, ušetří vám čas a zajistí hladký průběh celého obchodu, může se to vyplatit. Pokud ale jeho jediná práce spočívá v tom, že nahraje inzerát na Sreality a čeká, pak je to dost drahý „klik“. Proto je důležité pečlivě vybírat, komu svou nemovitost svěříte.
Realitní trh není nijak přísně regulovaný, což znamená, že makléřem se může stát prakticky kdokoliv, kdo složí odpovídající zkoušky a získá certifikaci. Zatímco někteří jsou skuteční profesionálové, kteří vědí, co dělají, jiní jen nahrají inzerát a čekají, co se stane. Pokud narazíte na někoho, kdo nemá dostatečné zkušenosti, špatně stanoví cenu nebo nezvládne jednání s kupci, může vás to stát nejen čas, ale i peníze. Proto je dobré si makléře předem prověřit – podívat se na jeho reference od klientů, ukázky dosavadní práce, zeptat se na zkušenosti a hlavně si ujasnit, co všechno v rámci své provize skutečně udělá.
Pokud jste člověk, který má rád věci pod kontrolou, může vám vadit, že komunikaci s kupujícími, prohlídky i vyjednávání povede někdo jiný. Makléř sice jedná ve vašem zájmu, ale ne vždy se musí jeho styl shodovat s vašimi představami. Možná byste jednali jinak, zanechali lepší dojem nebo zvolili jinou prodejní strategii. A i když můžete do procesu zasahovat, v praxi je to spíš o tom, že musíte makléři a jeho zkušenostem důvěřovat. Pokud si vyberete někoho, kdo s vámi nekomunikuje nebo vám nevyhovuje jeho přístup, může být spolupráce spíš frustrující než nápomocnou. Proto je důležité vybrat si makléře, se kterým si rozumíte, a který vás do celého procesu zapojí tak, jak vám to bude vyhovovat.
Úspěšný prodej nemovitosti není jen tak. Zahrnuje přípravu na prohlídky, domlouvání termínů, jednání se zájemci, řešení právních dokumentů, hypoték či převod na katastru nemovitostí. To všechno vyžaduje dostatek času a trpělivosti. Pokud máte náročnou práci, rodinu nebo se vám jednoduše nechce řešit každý detail, makléř vám celý proces ulehčí. Postará se o prodej od začátku do konce a vy se nemusíte stresovat, jestli jste na něco nezapomněli.
Pokud nemáte zkušenosti s obchodem, může být vyjednávání o ceně poměrně náročné. Kupující se často snaží cenu srazit, a pokud nevíte, jak správně reagovat, je snadné se nechat zatlačit do kouta. Makléř ví, kdy si cenu obhájit a kdy je lepší být otevřený jednání. Umí pracovat s emocemi kupujících a často dokáže vytvořit dojem, že nemovitost budí větší zájem, než jaký ve skutečnosti je. Ve výsledku tak může vyjednat lepší podmínky, než by se podařilo vám samotným, takže i po zaplacení provize můžete na prodeji vydělat.
Prodej nemovitosti nekončí předáním klíčů. Je potřeba správně sepsat kupní smlouvu, pohlídat, aby peníze prošly bezpečně přes advokátní úschovu, a dohlédnout na správný zápis do katastru nemovitostí. Stačí drobná chyba a můžou se objevit zbytečné komplikace, které celý proces protáhnou. Pokud si tedy nejste jistí, jak vyřešit všechny právní náležitosti nebo jimi prostě jen nechcete trávit čas, spolupráce s realitní kanceláří je ideální volba. Makléř má kontakty na právníky a notáře, takže všechno běží, jak má, a vy se nemusíte bát zbytečných komplikací.
Největší výhoda prodeje nemovitosti bez realitky? Peníze, které byste jinak zaplatili makléři, zůstanou ve vaší kapse. Provize se běžně pohybuje mezi 4–6 % z prodejní ceny, což může znamenat statisíce navíc. Při prodeji na vlastní pěst je důležité počítat s tím, že vás to bude stát čas, energii a trochu nervů. Budete muset sami připravit nemovitost na prodej, zvládnout inzerci a marketing, domlouvání prohlídek, vyjednávání s kupujícími i veškeré papírování. Pokud to ale zvládnete a podaří se vám dotáhnout prodej do úspěšného konce za odpovídající cenu, může to pro vás být finančně velmi výhodné.
Při prodeji bez realitního makléře se sami rozhodujete o tom, za kolik budete prodávat, jak bude inzerát vypadat, kdy se budou konat prohlídky i jak budete jednat se zájemci. Nemusíte se spoléhat na to, jestli makléř odvede dobrou práci, protože celý proces řídíte vy. Jestliže tedy patříte mezi lidi, kteří si rádi zařizují věci po svém, prodej bez realitky pro vás možná bude pohodlnější.
Když prodává makléř, jde o čistě obchodní záležitost. Když ale jednáte na vlastní pěst, můžete dát prodeji osobnější nádech. Vy sami nejlépe víte, co je na vaší nemovitosti skvělé a co může kupujícího přesvědčit. Můžete odpovědět na jejich otázky ohledně sousedství, poradit jim s vybavením bytu nebo jim jednoduše dodat pocit, že kupují od někoho, kdo má k danému místu vztah. Pro řadu lidi je přímý kontakt s majitelem příjemnější, na druhou stranu dle dostupných údajů drtivá většina kupujících dává přednost koupě přes realitku, jelikož jim to dává záruky právního servisu a hladší průběh celého obchodu.
Výhody jednotlivých způsobů prodeje už znáte, teď už zbývá jen finální rozhodnutí. Obě varianty mají své pro a proti, nicméně důležité je najít tu, která sedí právě vám.
Ujasněte si proto, jaké jsou vaše možnosti a co od prodeje očekáváte. Zeptejte se sami sebe: „Jsem ochotný věnovat svůj čas a energii tomu, abych ušetřil na provizi? Umím vyjednávat? Zvládnu zařídit veškeré právní náležitosti? Chci mít celý proces pod kontrolou? Láká mě osobní jednání se zájemci?“
To vše jsou důležité otázky, které je třeba si v rámci rozhodování zodpovědět. Pak už si jen sepište své pro a proti a zvolte možnost, které nejlépe vyhovuje vašim potřebám.
A pokud si stále nejste jisti, jako cestu zvolit, obraťte se na nás. V 3P Bydlení máme dlouholeté zkušenosti s prodejem nemovitostí a víme, jak celý proces co nejvíce zjednodušit. Společně najdeme řešení, které vám ušetří čas, nervy a zároveň zajistí optimální výsledek.
