Hlasujte pro nás v soutěži
Realitka roku 2024
Zabere to 20 vteřin. Za každý hlas moc děkujeme ❤️!
3P Bydlení → Blog → Proč je špatně naceněná nemovitost problém?
Běžný člověk prodává nemovitost jednou, možná několikrát za život a zpravidla se jedná o ten největší obchod, který za svůj život uskuteční. Nikdo nechce přijít o peníze, a proto se laikovi může zdát jako dobrý nápad cenu nastavit vysoko nad reálnou tržní cenu, protože zlevnit je přece možné vždy a třeba se někdo chytí. Profesionál však ví, že strategie tohoto typu bohužel nefungují. Ba co víc, v drtivé většině případů si majitel nemovitosti naopak pohorší. Obecně platí, že lepší je strategie přesně opačná. To znamená nasadit nepatržně nižší cenu než je tržní, což přiláká více zájemců a následně prodat nejvyšší nabídce. S takovou strategií máte mnohem vyšší šanci na úspěšný prodej, než trvat na ceně, která neodpovídá situaci na trhu a doufat v zázrak, který stejně nepřijde.
TIP: Nejčastější chyby při stanovení ceny nemovitosti svépomocí se lidé dopouštějí tím, že porovnávají cenu své nemovitosti s podobnými nemovitostmi na realitních portálech. Zde jsou však ceny nabídkové, nikoli tržní. Reálnou tržní cenu dokáže zpracovat pouze zkušený obchodník s nemovitostmi nebo realitní makléř. Častý omyl je, že správnou tržní cenu dokáže stanovit pouze soudní znalec. Ten s cenotvorbou nemovitostí pracuje jinak a pro každý účel posudku (daň z nemovitosti, reprodukční cena, pozůstalost ....) vyjde znalci jiná cena. Nedokáže vyhodnotit atraktivitu lokality, benefity a přidanou hodnotu dané nemovitosti apod.
V prodejním procesu je stanovení správné prodejní ceny jedním z nejdůležitějších kroků. Ovlivní to nejen rychlost prodeje vaší nemovitosti, ale i konečnou sumu peněz, kterou za ni dostanete. V momentě, kdy cenu nastavíte adekvátně vzhledem k tomu, za kolik se nemovitosti v okolí ne nabízeli, ale skutečně prodali, s ohledem na technický stav a mnoho dalších aspektů, tak je velmi pravděpodobné, že prodáte v relativně krátké době. Pokud cenu nastavíte špatně, počkáte si na kupce třeba půl roku, rok i více.
Postupem času budete tak či onak nuceni zlevnit na skutečnou tržní cenu a pravděpodobně se dostanete dokonce pod ní. Proč? Potenciální zájemci mezitím koupili nemovitost jinou, kde byla cena správně nastavena a ostatní začnou mít podezření, že s nemovitostí není něco v pořádku, když se tak dlouhu nedaří ji prodat. A jelikož průběžně zlevňujete, jste navíc v horší vyjednávací pozici, protože případní kupující již ví, že jste ochotni jít s cenou dolů a budou na ni dále tlačit.
Pro představu - minulý rok se průměrná rozdílnost mezi počáteční cenou a cenou prodejní se v České republice pohybovala kolem 8,4%. U domů to bylo dokonce 11,37%. Ti největší lidumilové se nachází v Libereckém kraji, protože poskytovali v průměru nejvyšší slevy při prodeji (10,56%). Průměrná sleva u bytů přesáhla hranici 330 000 ,- Kč, u domů to bylo více jak dvojnásob. Tedy 770 000,- Kč. V průměru prodávající aktivně inzerovali svoji nemovitost dokonce přes 100 dnů a domy byly v nabídce přes 4 měsíce, než se našel kupec.
Správně nastavená cena logicky přitahuje více zájemců, naopak špatně nastavená cena s průměrným marketingem zájemce odradí. Odradí je většinou ještě před tím, než si nemovitost prohlédnou. Férová cena vaší nemovitosti může výrazně posílit důvěru kupujících, usnadnit vyjednávání a vést k uzavření prodeje nemovitosti. Naopak ale příliš nízká cena a příliš dlouhý prodej vede k větší obezřetnosti kupujících, že s vaší nemovitostí není něco v pořádku.
Realisticky a férově nastavená cena jednoduše zkrátí dobu prodeje vaší nemovitosti, protože bude mít zájem mnohem více kupujících a tím se zvyšují šance na rychlejší prodej. Čas je velmi důležitý a to zejména pro ty majitele, kteří na prodej své nemovitosti spěchají, nebo potřebují rychle peníze, například k vyřešení složité životní situace. V takové situaci opravdu znamená, že čas = peníze, protože čím déle trvá prodej, tím více se situace komplikuje a problémy nabalují.
Díky tomu, že na začátku nastavíte cenu vaší nemovitosti správně, máte mnohem větší možnost maximalizovat celkový zisk z prodeje. Pokud je cena příliš vysoká, tak se tím prodej značně prodlužuje, protože o ní nebude zájem a budete muset s cenou dolů. A to je kámen úrazu, jakmile zlevníte jednou, nebo dvakrát, tak si toho kupující všimnou. V ten moment začnou mnohem více vyjednávat o ceně a budou vás nutit slevit ještě více a nebudou se držet zpátky. Na druhou stranu, právě realistická cena prokazatelně vyvolá větší zájem, budete mít více prohlídek a dostanete se do stavu, kdy se kupující budou předhánět, kdo dá více. V tento moment pak máte jako prodávající silnější vyjednávací pozici a jste schopni získat z prodeje více peněz.
Při poskytování hypoték provádějí banky vlastní ocenění nemovitosti a tím stanoví její tržní hodnotu. Výše celkového přiděleného úvěru je pak odvozena od této hodnoty. V momentě, kdy se cena výrazně odlišuje od bankovního odhadu, běžní kupující, kteří plánují financovat standardně 80% ceny hypotékou, mohou mít velký problém při získávání dostatečného úvěru. Z toho vyplývá, že budete odkázáni na investory s hotovostí, kteří však budou usilovně vyjednávat o co nejnižší možnou cenu.
Stanovení správné prodejní ceny nemovitosti je proces, který vyžaduje důkladnou znalost lokality, celkové situace na trhu a cenových map pro konkrétní typy nemovitostí. Ceny mohou kolísat klidně i o statisíce v rámci jedné ulice a je také velmi důležité mít aktuální informace o tom, jak se v daném regionu vyvíjí poptávka.
Pro stanovení té správné a adekvátní ceny nemovitosti se vyplatí využít služeb certifikovaného realitního specialisty nejen při stanovení optimální prodejní ceny, ale i během celého procesu prodeje. Zkušený realitní makléř má detailní přehled o cenách podobných nemovitostí ve vašem regionu a dokáže s cenou i kupujícími pracovat strategicky tak, aby pro vás získal z prodeje možné maximum. Kvalitní makléř má často i svoji vlastní databázi zájemců, které může přímo oslovit. Celkové náklady za jeho komplexní služby jsou zlomkem potenciálních finančních ztrát, které špatně nastavená cena způsobí.
Zabere to 20 vteřin. Za každý hlas moc děkujeme ❤️!