3P Bydlení → Blog → Skryté vs zjevné vady nemovitosti: Jak se nenechat napálit a co dělat, když je objevíte?
Koupě nemovitosti je velká investice – zpravidla do ní padají vaše celoživotní úspory nebo se zadlužíte na mnoho let. Ale co když se po čase objeví problémy, které na první pohled nebyly vidět? To vás může přivést do bezradné situace, pokud tedy nebudete mít dostatečný přehled. Prodávající totiž ručí za skryté vady 5 let od prodeje. Ale ne vždy je snadné domoci se svých práv. Jak poznat rozdíl mezi zjevnou a skrytou vadou, co říká zákon a jak postupovat při jejich řešení?
Zatímco zjevné vady dokážete odhalit i při prohlídce nemovitosti, skryté vady se mohou projevit až po nějaké době. Jaké jsou mezi nimi další rozdíly?
Zjevné vady jsou takové, které lze odhalit hned při prohlídce nemovitosti – například praskliny ve zdi, plesnivé rohy nebo třeba poškozené podlahy. Pokud jste si jich mohli všimnout, ale nevšimli, nemůžete na ně později uplatnit reklamaci. Prohlídka by měla být vždy důkladná a ideálně za přítomnosti odborníka, který si může všimnout věcí, které by laik přehlédl.
Jedním z prvních varovných signálů jsou trhliny ve zdech nebo omítce. Zatímco jemné prasklinky bývají běžné kvůli pohybu staveb, pokud je trhlina širší než 2 mm, je na místě konzultace se statikem, protože mohou naznačovat statické problémy nemovitosti. Stejně tak případné mapy po zatékání, solné výkvěty nebo plíseň mohou znamenat problémy s vlhkostí.
Často se setkáte i s poškozenými fasádami – odlupující se omítka či nátěr mohou být nejen estetickým problémem, ale rovněž signálem, že se do konstrukce někudy dostává vlhkost.
Všímejte si i detailů, jako jsou poškozené dveře a okna. Povolená klika, rozbité sklo nebo špatně těsnící rám mohou představovat například vyšší náklady na vytápění a samozřejmě případnou rekonstrukci. Prasklé nebo uvolněné dlaždice mohou signalizovat jednak špatně odvedenou práci řemeslníků, případně problém s podkladem nebo vlhkostí pod povrchem kvůli chybějící hydroizolaci.
Pokud při prohlídce zaznamenáte nadměrnou hlučnost mezi místnostmi, může být na vině špatná, případně vůbec žádná zvuková izolace (často v případě sádrokartonových příček). Podobně i poškozené podlahové krytiny – trhliny v dřevě, chybějící parkety, opotřebované koberce nebo vydrolený beton mohou znamenat nutnost dalších investic.
Nezapomeňte si také ověřit funkčnost domácích spotřebičů a kvalitu vody. Nečistoty ve vodovodních trubkách či vodní kámen na armaturách mohou signalizovat problém s instalacemi. A pokud při prohlídce zaznamenáte stopy po hlodavcích nebo hmyzu, může to znamenat, že nemovitost trápí škůdci a nevyhnete se tak službám deratizace, případně dezinsekce.
Vady, které zmiňujeme, sice nemusí na první pohled vypadat nějak závažně, ale při koupi nemovitosti je dobré mít o nich přehled – některé totiž mohou vyžadovat okamžitou opravu, jiné zase mohou skrývat hlubší konstrukční problémy.
Skryté problémy se často projeví až po několika týdnech nebo měsících bydlení. Některé vady se objeví v letních měsících, jiné naopak až v zimě během topné sezóny. Mohou ovlivnit nejen komfort a zdraví, ale i provozní náklady nebo stabilitu stavby.
V rámci skrytých vad se můžeme bavit například o zatékání střechy, vadné elektroinstalaci nebo špatných základech domu. Tyto vady nejsou při běžné prohlídce viditelné, ale mohou způsobit značné finanční ztráty. Představte si situaci, kdy po několika měsících od nastěhování zjistíte, že dům má špatnou hydroizolaci a v přízemí neustále vzlíná voda do zdiva a drží se vlhkost, což zpravidla vede k plísním a ty k respiračním onemocněním. Nebo že i přesto, že půda v dané lokalitě vysoký radonový index, tak nebyla provedena protiradonová zábrana na základové desce. Oprava takového problému může být časově a především finančně velmi náročná. Zákon kupujícího chrání, ale pro úspěšné uplatnění nároku je nutné znát postupy a důležité lhůty.
Jedním z častých skrytých problémů je špatná kanalizace. Zápach, který se v létě začne linout z odpadu, nebo špatný spád potrubí pod domem mohou znamenat diskomfort při bydlení a také nákladné opravy. Skryté vady se mohou objevit i v okapovém systému. Ucpané svody, poškozené potrubí nebo špatně řešený odtok dešťové vody mohou vést k pronikání vlhkosti do konstrukce domu, o kterém jsme už mluvili výše.
Velké riziko představují také tepelné mosty – tedy místa, kde dochází k úniku tepla. Můžete je najít kolem oken, pod stropem, nad podlahou nebo třeba u zámku vchodových dveří. Tyhle potíže se ukážou až v zimě, kdy místnosti nejdou pořádně vytopit a zdi jsou na dotek studené. V případě nákupu nemovitosti během letních měsíců bývá těžké takové vady odhalit.
Mezi další zmíněné skryté vady patří problémy s elektroinstalací, které se zpravidla objeví až při plném provozu – ať už jde o přetížené jističe, které neutáhnou běžný chod vašich spotřebičů, nebo špatně provedené či jen částečně zrekonstruované rozvody.
U některých domů se až po delší době ukáže nedostatečná statická stabilita. Praskliny v základech, špatně provedená výztuž nebo nesprávně dimenzované nosné prvky mohou znamenat vážný problém, jehož oprava se může vyšplhat do statisíců.
Méně viditelné, ale neméně závažné, mohou být i zdravotní hrozby, jako je mikrobiologické znečištění v materiálech nebo plísně v izolaci. Bez odborného měření na ně nemusíte vůbec přijít ani po letech.
Občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) stanovuje, že prodávající odpovídá za skryté vady po dobu 5 let od převzetí nemovitosti kupujícím. Pokud kupující prokáže, že vada existovala již v době prodeje, může požadovat opravu, slevu z kupní ceny nebo v krajním případě odstoupení od smlouvy. To je však často složitý proces, který vyžaduje pečlivé dokazování.
Paragraf § 2099 říká, že pokud má prodaná věc vadu, kterou kupující nemohl při koupi zjistit, má právo na odstranění vady, slevu z ceny nebo odstoupení od smlouvy. Pokud by se například ukázalo, že střešní krytina je ve velmi špatném stavu a její výměna by vyžadovala vysoké náklady, mohl by kupující požadovat kompenzaci.
Dále paragraf § 2111 upozorňuje, že kupující musí skrytou vadu oznámit bez zbytečného odkladu po jejím zjištění. To znamená, že pokud objevíte závadu, neměli byste s jejím řešením otálet. Čím dříve problém nahlásíte, tím větší šanci máte na jeho úspěšné vyřešení.
TIP: Nejčastější omyl prodávajících je, že pokud po nich kupující bude při objevení skrytých vad žádat dodatečnou slevu, tak vrátí peníze a kupující vrátí nemovitost. Zákon však hovoří jinak. Kupující od kupní smlouvy odstoupit může, ale nemusí. Jinými slovy prodávající kupujícího nemůže (do)nutit, aby nemovitost vrátil.
Prvním krokem je kontaktovat prodávajícího. Ideálně písemnou formou, aby byl celý proces zdokumentován. Doporučuje se uvést přesný popis vady, případně přiložit fotografie nebo videa. Mnoho prodávajících se snaží vyhnout odpovědnosti, a proto je důležité mít co nejvíce důkazů.
Pokud prodávající nesouhlasí s řešením nebo odmítne odpovědnost, budete potřebovat znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví. Posudek od kohokoli jiného je vám v případě soudního sporu doslova k ničemu (např. Nemopas a další auditoři). Soudní znalec objektivně posoudí stav nemovitosti a určí, zda se jedná o skrytou vadu, která existovala už při prodeji a vypočítá náklady na sanace (opravy). Tento posudek je klíčovým důkazem v případném soudním sporu.
Následně se doporučuje pokusit se o mimosoudní vyrovnání. Pokud máte v ruce znalecký posudek, můžete se s prodávajícím domluvit na slevě z kupní ceny nebo na finanční kompenzaci za opravu vady. Pokud ani to nevede k dohodě, je na místě obrátit se na právníka a poslat předžalobní výzvu.
Soudní řízení může být zdlouhavé a trvat dokonce roky. Ideální tak je, pokud se dohodnete mimosoudně. Ušetří to starosti i finance oběma stranám. Většinou však soudy rozhodují ve prospěch kupujících, pokud mají dobře podložené důkazy. Náklady na advokáta i soudní poplatky ale nejsou zanedbatelné – například základní soudní poplatek je 1 000 Kč do žalované částky 20 000 Kč, a poté 5 % z částky nad 20 000 Kč, až do výše 40 milionů Kč.
Nemějte přehnaná očekávání. Lepší je tzv. hrát na jistotu a k obžalobě přistoupit se skutečně prokazatelnými nároky, kde bude vysoká šance na úspěch. V případě, že soud uzná váš nárok jen částečně, dělí si následně mezi sebe veškeré náklady na soud, advokáty i znalecké posudku obě strany. Znaleckých posudků může vzniknout v průběhu řízení několik. Aby vše hradil pouze prodávající, musíte váš nárok soud uznat ze 100%. A i tak se samozřejmě prodávající může odvolat ke Krajskému soudu, k Vrchnímu soudu a Nejvyššímu soudu.
Nejúčinnější prevencí je důkladná kontrola nemovitosti před podpisem kupní smlouvy. Můžete (a měli byste) si najmout odborníka, který provede technickou inspekci nemovitosti. Ta se provádí v několika úrovních. Od základní prohlídky až po detailně zpracovanou zprávu. Může a zpravidla také odhalí potenciální rizika a ušetří vám spoustu problémů v budoucnu. Pokud se nemovitost rozhodnete i přesto koupit, minimálně máte prostor pro vyjednávání o ceně a především, pokud vám to bude dávat smysl, se na uvedení do řádného stavu dokážete dopředu mnohem lépe finančně připravit. Navíc zprávu od odborníka můžete vložit ke kupní smlouvě jako přílohu a díky tomu budete krytí jak vy, tak prodávající.
Dalším důležitým krokem je pečlivé prostudování dokumentace. Například v katastru nemovitostí lze zjistit, zda dům nemá právní vady. Rovněž není od věci zjistit si historii stavebních úprav a rekonstrukcí.
Pokud kupujete nemovitost, nechte si smlouvu zkontrolovat právníkem a nespoléhejte se na selský rozum. Prodávající nebo jeho makléř nezastupuje vaše zájmy, ale zájmy prodávajícího (a svoje).
Příklad z praxe: Nedávno se nám na stůl dostal případ, kdy kupující podepsal kupní smlouvu na dům, ve které bylo malým písmem uvedeno (zkráceně): „Kupující byl seznámen s tím, že v lokalitě byla prováděna důlní činnost a můžou se vyskytovat problémy s tím související.” Nepřikládal tomu váhu. Dnes se dům se propadá, je narušena statika, do domu proniká oxid uhličitý a předchozí majitelé se v domě přiotrávili. Bohužel však díky této větě ve smlouvě kupující neměl nárok na uplatnění skrytých vad.
Další příklad z praxe: Oslovila nás zoufalá důchodkyně (83 let), která koupila v roce 2018 družstevní byt za 600 tis. Kč. Ve smlouvě byla nenápadná věta: „Nebude-li kupní cena uhrazena do data XY, smlouva se od počátku ruší.“ Paní zaplatila po tomto datu a dále nic neřešila, měla věc za uzavřenou. Prodávající po 5 letech přišel s tím, že chce vrátit byt (v dané chvíli měl již hodnotu 1,2 mil. Kč) a paní dostane zpět 600 tis. Kč. Bohužel už jakákoli pomoc nebyla možná.
Podobné příběhy se většinou stanou jen jednou za život. Buďte o krok napřed a nenechte nic náhodě.
Některé z následujících právních vad mohou dokonce znemožnit plnohodnotné užívání nebo převod nemovitosti viz příklad výše.
Jedním z nejčastějších právních rizik je zástavní právo. Pokud je nemovitost zatížena zástavou kvůli například nezaplacené hypotéce, znamená to, že na nemovitost má právní nárok daná banka či jiný věřitel. Svou roli zde může hrát rovněž exekuce, která může vést k zabavení nemovitosti a nucenému prodeji.
Dalším problémem může být situace, kdy prodávající není řádně zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí. Může se stát, že se nemovitost snaží prodat někdo, kdo nemovitost ve skutečnosti nevlastní, například kvůli nevyřízenému dědickému řízení, kde se mohou objevit nečekaní spoluvlastníci nemovitosti.
Nemovitost může být zatížena skrytými právy třetích osob. Jmenovat můžeme například věcná břemena (u příjezdových cest, inženýrských sítí a podobně), nájemní smlouvy s dlouhou výpovědní lhůtou nebo dosud nevypořádané spoluvlastnické podíly. Můžete tak zjistit, že ve vaší nemovitosti má například někdo právo doživotně bydlet.
O kontrole dokumentů jsme již hovořili. Kvůli formálním i věcným nedostatkům může být smlouva neplatná. Na vině jsou například chybějící podpisy, neplatné ověření nebo smluvní podmínky, které nejsou v souladu s platnými zákony. Takové chyby mohou zhatit převod nemovitosti.
Právní vady mohou souviset i se samotnou stavbou, například nemovitost mohla být postavena (či zrekonstruována) bez stavebního povolení nebo v rozporu s územním plánem dané obce. To představuje riziko pokuty, vyběhávání dalších papírů pro dodatečnou legalizaci stavby a v krajních případech dokonce demolice.
Aby se prodávající vyhnul problémům, je nezbytné, aby před prodejem nemovitost pečlivě zkontroloval a informoval kupujícího o všech známých vadách. Vzhledem k tomu, že není vždy možné odhalit všechny skryté vady, doporučujeme si nechat vypracovat odborný technický posudek od auditora, který podrobně zhodnotí technický stav nemovitosti a identifikuje případné vady. Tento posudek by měl být součástí kupní smlouvy, kterou kupující přečte, a v budoucnu již nebude moci tvrdit, že o stavebních problémech nemovitosti nevěděl. Tento přístup je tedy nejúčinnější ochranou proti nárokům kupujících, které by mohly vyplývat z odpovědnosti za skryté vady.
Pokud máte jasné důkazy a znalecký posudek jednoznačně potvrzuje skrytou vadu, vyplatí se bojovat. Mnoho prodávajících v průběhu soudu při střetu s realitou přehodnotí svůj názor a nabídne mimosoudní vyrovnání, aby předešli dalším nákladům. I to může být výhra.
Skryté vady mohou být pro kupujícího velkým problémem, ale pokud víte, jak postupovat, můžete se domoci spravedlnosti a předejít finančním ztrátám. Klíčem k úspěchu je dobrá příprava, právní poradenství a silné důkazy.
Pokud jste v roli prodejce a rádi byste předešli případným sporům, obraťte se na naši realitní kancelář 3P bydlení a prodejte svou nemovitost bez starostí. Kupující na zjištěné vady včas upozorňujeme, nemovitosti technicky prověřujeme a vše zohledňujeme v prodejní ceně nemovitosti. Pomáháme i kupujícím s odhalením vad a vyjednáním slevy.
