Přemýšlíte nad koupí nemovitosti a nemůžete se rozhodnout nad osobním a družstevním vlastnictvím? Tápete v pojmech a nejste si jistí, jakým směrem se vydat? Připravili jsme si pro vás článek, který vás zaručeně vyvede z nejistoty – vysvětlíme vám, co zmíněné pojmy znamenají a jaké jsou jejich výhody i nevýhody. Tak se na to s námi podívejte.
Družstevní vlastnictví
Družstevní vlastnictví je, jak vyplývá z názvu, společné vlastnictví nemovitosti. Všichni vlastníci nemovitosti jsou členy družstva, které je právnickou osobou vlastnící budovu jako celek. Je to populární způsob správy bytovek a panelových domů, kde je spousta bytů a každý vlastní svůj podíl.
Pár důležitých informací a pojmů:
Co jsou jednotky?
Nemovitost v družstevním vlastnictví se dělí na jednotky. Jde o bytové jednotky, obchodní prostory, garáže nebo jiné části nemovitosti.
Jak je to se společnými prostory?
Všichni členové mají společný podíl na prostorách jako jsou: vchod, chodby, výtahy, parkoviště nebo zahrada. Využívat je mohou všichni.
A co správa a rozhodování?
Každé družstvo musí mít svého předsedu a uspořádává pravidelné zasedání, kde se řeší problémy spojené s údržbou nemovitosti atp. Každý člen družstva má právo vyjádřit svůj názor.
Jak je to s penězi?
Členové družstva platí členské příspěvky, které se používají na údržbu nemovitosti, opravy, pojištění a další náklady spojené se správou budovy.
Výhody družstevního vlastnictví:
- Nižší náklady: Jelikož nejste vlastníkem bytu, ale pouze podílu, náklady na pořízení družstevního bytu bývají často řádově nižší oproti bytu v osobním vlastnictví.
- Správa nemovitosti: Nemusíte se o nic starat. Vše zajistí družstvo, které je vlastníkem nemovitosti v níž se byt nachází a má ji kompletně ve správě.
- Jednodušší prodej i nákup: V případě, že se rozhodnete svůj byt, resp. podíl ve družstvu prodat, nemusíte čekat 21 dní na zápis do katastru. Převod podílu bývá nejčastěji otázkou jedné návštěvy na družstvu. Tentýž den se stáváte vlastníkem podílu.
Nevýhody družstevního vlastnictví:
- Kompromisy: Na každém rozhodnutí se musíte shodnout s ostatními. Nemůžete se jen tak rozhodnout a něco s nemovitostí podniknout. I svůj životní styl často musíte přizpůsobovat ostatním vlastníkům (hluk, kouření, počet aut…). Což je z důvodu zachování dobrých vztahů se sousedy dobré vždy, nicméně v případě družstevního podílu můžete být v krajním případě za své chování z družstva vyloučeni a o podíl přijít.
- Financování: Družstevní podíl nelze dát do zástavy, takže zpravidla jej není možné financovat hypotékou, ale jinými, obvykle dražšími finančními produkty s vyšší úrokovou sazbou.
- Rekonstrukce: V případě, že se chystáte dělat jakékoli změny, vše musíte hlásit družstvu a žádat o souhlas s provedením stavebních úprav. Družstvo si bude klást podmínky. Nejčastěji vyžaduje posudek statika a zjednodušenou nebo kompletní projektovou dokumentaci, technickou zprávu a další podklady, některé až po dokončení rekonstrukce.
- Riziko: Družstvo je firma jako každá jiná. Pokud funguje dobře, je vše v pořádku. Pokud dojde na nejhorší a zkrachuje, zůstane vám v ruce bezcený kus papíru a o byt přijdete. Nelekejte se, v praxi družstva krachují jen vzácně. Je však dobré si toto uvědomovat a být obezřetný. Pokud kupujete družstevní podíl, zajímejte se o družstvo, jeho historii, jak dlouho existuje a jak hospodaří.
- Podnájem: V případě, že svůj družstevní byt chcete dále pronajímat, musíte o svolení k podnájmu žádat družstvo. To vám jej na základě svých podmínek může, ale také nemusí schválit. A když už jej schválí, často se setkáte s měsíčním poplatkem v řádu stovek korun. Za svého nájemníke a jeho chování v domě se družstvu zodpovídáte a budou-li stížnosti, podnájemní smlouvu družstvo ukončí.
Osobní vlastnictví
Na rozdíl od družstevního vlastnictví, osobní vlastnictví vám dává možnost mít nemovitost sami pro sebe. Pokud se nerozhodnete jinak, je výhradně vaše, nezcizitelná a můžete s ní volně nakládat. Na druhou stranu nemovitosti v osobním vlastnictví bývají násobně nákladnější na pořízení a s tím je potřeba počítat. Pojďme si společně projít pár výhod a nevýhod tohoto způsobu vlastnictví nemovitostí.
Výhody osobního vlastnictví:
- Větší kontrola: Jako majitel nemovitosti máte plnou kontrolu nad rozhodnutími týkajícími se nemovitosti. Můžete ji prodat, pronajmout nebo upravovat podle svého uvážení, pokud nezasahujete do nosných nebo jiných konstrukcí (např. do stoupaček), kde potřebujete souhlas úřadů či ostatních vlastníků v domě.
- Širší možnosti financování: Na nemovitost v osobním vlastnictví si snadno vezmete hypotéku a bance budete následně touto nemovitostí ručit. Nemovitost v osobním vlastnictví totiž lze využít jako zástavu.
- Soukromí: Nemusíte své chování podřizovat jakýmkoliv podmínkám (družstva), pouze zákonům.
Nevýhody osobního vlastnictví:
- Cena: Ceny bytů v osobním vlastnictví bývají často násobně dražší oproti družstevním bytům.
- Správa: Pokud nefunguje správa nemovitosti, ani fond oprav, může být dům časovaná bomba. Dříve či později vyvstane potřeba opravy střechy, fasády, přípojky plynu, kanalizace, oprava komínů apod. a pokud fond oprav zeje prázdnotou, problém je na světě. Na toto trpí obzvlášť domy s menším počtem bytů. Pokud v domě nefunguje SVJ (společenství vlastníků jednotek) ani fond oprav, buďte s nákupem takové nemovitosti opatrní. Ptejte se v jakém stavu je fasáda, střecha, zda nezatéká, stoupačky, rozvody v domě, vyvložkování komínů atd. ... pokud zjistíte, že se v domě sto let nic neudělalo a fond oprav neexistuje, můžete se lépe rozhodnout, zda takový byt koupit či nikoli.
Jaký je tedy rozdíl mezi družstevním a osobním vlastnictvím?
Pokud máte družstevní byt, patří vám jen družstevní podíl. Fakticky nejste vlastníkem bytu a pokud např. družstvo zkrachuje (je to firma jako každá jiná), nezůstane vám nic. Pokud máte nemovitost v osobním vlastnictví, jste jejím výhradním vlastníkem, patří vám a můžete s ní nakládat dle svého uvážení.
Zpět na výpis
